국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등은 17일 서울정부청사에서 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다. 규제지역을 확대하는 동시에 갭투자 방지 대책으로 내놓은 카드는 대출 규제다.
모든 규제지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출(주담대)을 받으면 주택 가격과 상관없이 6개월 이내에 전입해야 한다. 투기과열지구 내 시가 3억원이 넘는 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증이 제한된다. 전세대출을 받은 후 투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출이 즉시 회수된다.
주택 매매·임대사업자는 개인이든 법인이든 모든 지역에서 주담대를 받을 수 없다. 정부는 주택 실거래 조사도 한층 강화해 투기과열지구나 조정대상지역에서 이뤄지는 모든 주택에 대한 자금조달계획서를 받아 분석한다. 투기과열지구에선 모든 주택 거래의 자금조달계획서 증빙자료를 받기로 했다.
- 일반 주택담보대출 전입?처분요건 강화 관련, '6개월' 산정시점은?
"주택담보대출 실행일로부터 6개월을 말한다. 다만 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월이다"
- 주담대 전입?처분요건 강화 규제 시행일은?
"행정지도를 거쳐 오는 7월1일부터 시행될 예정이다. 6월30일까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용된다"
- 가계약을 체결한 경우에도 종전 규정이 적용 가능한지?
"가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않는다. 금융규제 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 2018년 9·13대책 이전부터 일관되게 확립되어 온 사항이다"
- 전입하지 않는 경우 어떻게 되는가?
"대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환이 필요하다. 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한된다"
- 주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되는가?
"이번 대책을 통해 강화되는 처분?전입 요건은 주택구입목적 주택담보대출을 받는 경우에 적용하는 것이다. 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않는다. 주택구입목적 주택담보대출은 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말한다. 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함한다"
- 보금자리론 전입?실거주요건 강화 시행일은?
"주택금융공사(주금공)의 내규 개정을 거쳐 오는 7월1일부터 시행 예정이다. 시행일 전까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나 은행창구 등에 대출신청접수를 완료한 차주는 종전규정 적용된다"
- '3개월' 기산시점은?
"주택담보대출 실행일로부터 3개월을 기산한다"
- 전입 및 실거주요건의 확인 방법은?
"전입의 경우 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 ‘전입세대열람원’을 은행에 제출하면 된다. 실거주를 유지하면 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영된다. 주금공은 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있다. 약정을 위반해 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실 조치된다"
- 주택 매매·임대사업자 주담대 금지 관련해서 운전자금, 시설자금 관계없이 모두 적용되는지?
"주택매매업·임대업 대출인 경우, 시설자금(예 : 주택구입용 자금) 뿐만 아니라 운전자금(예 : 주택수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없다"
- 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는가?
"주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면, 조치 시행일(7월1일) 이후에는 금융권에서 주택 매매?임대사업자로서 주택담보대출을 받을 수 없다. 7월1일 전까지 주택담보대출을 신청하거나, 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정을 적용한다"
- 주택매매?임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?
"임차인 보호를 위해 주택 매매?임대업자가 7월1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용한다"
- 투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용 제한 대상은?
" 규제 시행일 이후 매입한 아파트가 주택가격이 KB시세 등을 기준으로 시세 3억원을 초과하고, 투기·투기과열지구에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함된다"
- 투기?투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은?
"보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정이다. 기존 전세규제시에는 발표부터 시행까지 1개월여의 기간이 소요된 바 있다. 시행일 이후 대출 신청분부터 적용한다. 시행일 전에 전세계약을 이미 체결한 경우 종전 규정이 적용된다. 다만 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증이 필요하다"
- 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?
"12·16 등 종전의 규제사례*에서 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 극히 예외적인 범위 내에서 인정할 계획이다. 예를 들어 △직장이동?자녀교육?부모봉양 등 실수요 △시?군간 이동할 경우(서울시?광역시 내 이동은 불인정) △전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용 등의 경우다"
- 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는?
"이번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생한다. 연체정보 등록이나 연체이자 등 불이익이 부과된다. 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)되면 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)으로 이어진다. 또한 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다"
- 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지?
"규제지역 신규 지정 효력발생일인 6월19일부터 바로 적용된다. 다만 18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용된다"
- 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지?
"규제지역 지정 효력발생일(6월19일)부터 주택구입목적 주택담보대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지된다. 다만 임차인 보호를 위해 6월18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용된다"
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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